UMOWA PRZEDWSTĘPNA
Na to czym jest umowa przedwstępna oraz jakie skutki wywołuje wskazują przepisy art. 389 i 390 Kodeksu cywilnego. Umowa przedwstępna to taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się zawrzeć oznaczoną umowę - przykład: umowa przedwstępna sprzedaży to umowa, której strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży (umowę przyrzeczoną).
ZWYKŁA FORMA PISEMNA A AKT NOTARIALNY
Czym różni się zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej od zawarcia takiej umowy w formie aktu notarialnego?
Niezależnie od formy zawarcia umowy przedwstępnej zobowiązany ma obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, a uprawniony odpowiednie roszczenie. Jednakże to czy uprawniony może dochodzić realizacji tego roszczenia przed sądem uzależnione jest właśnie od formy zawarcia umowy przedwstępnej. W sytuacji, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia to:
- w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej
- druga strona – co do zasady – może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (skutek słabszy); Należy zauważyć też, że strony w umowie przedwstępnej mogą odmiennie określić zakres odszkodowania, - w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego
- druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (skutek silniejszy). Wówczas zainteresowany zawarciem przyrzeczonej umowy może uzyskać prawomocne orzeczenie zobowiązujące pozwanego do zawarcia umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości, zastępujące to oświadczenie.
zwykła forma pisemna = odszkodowanie
forma aktu notarialnego = możliwość dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży
WPIS ROSZCZENIA DO KSIĘGI WIECZYSTEJ
Strony umowy mogą złożyć wniosek o wpis - w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży - roszczenia wynikającego z zawartej w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej sprzedaży. Taki wpis w księdze wieczystej nie ogranicza właściciela w rozporządzaniu nieruchomością - oznacza to że właściciel, z którym zawarliśmy przedwstępną umowę sprzedaży może tę nieruchomość zbyć (np. może ją komuś sprzedać czy darować), jednakże wpis tego roszczenia ma ten skutek, że uprawniony będzie mógł dochodzić przeniesienia własności tej nieruchomości bezpośrednio od nowego nabywcy.
PRZEDAWNIENIE ROSZCZENIA
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Oznacza to że jeżeli umowa przyrzeczona (sprzedaży) miała być zawarta do 10 lutego 2024 roku i strony nie wystąpiły do sądu z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej to po upływie roku od tej daty (od 10 lutego 2024 roku) następuje przedawnienie roszczeń.